Dette må du huske på når du leier bolig

Tusenvis av studenter over hele landet jakter nå på bolig før studiene begynner til høsten. Men hva er egentlig reglene for depositum? Hvem har ansvaret for vedlikehold og reparasjoner?  Og hvem er ansvarlig for kontrakten dersom en av beboerne i et kollektiv ønsker å flytte? Advokat i Tekna, Anna Elisabeth Nordbø, forteller deg hva du må tenke på før du undertegner leiekontrakt.

Hva slags kontrakt bør man inngå når man inngår leiekontrakt?

 – For det første bør en leiekontrakt settes opp skriftlig. Oftest vil utleier presentere en kontrakt. Ellers er standardkontraktene laget av Forbrukerrådet og Huseierne gode.

Kan utleier øke leien når som helst og med så mye utleier ønsker?

 – Nei, leien kan endres maks en gang per år, og da i henhold til konsumprisindeksen. Utleier må gi minst én måneds skriftlig varsel før en økning kan tre i kraft.

Hva med depositum? Er det regler for dette? 

– Utleier har rett til å kreve at det stilles sikkerhet for leietakers forpliktelse til å betale leie, for skader og andre krav utleier kan få mot leietakeren. Dette skjer normalt ved at det opprettes en depositumskonto, og det kan maks kreves at det settes av seks ganger månedlig leie. En depositumskonto er en spesiell type konto som opprettes i leietakers navn. Det er ikke lovlig for utleier å kreve at du setter inn et depositum på utleiers egen konto.

Hva om det er behov for vedlikehold og reparasjoner. Hvem har ansvaret for dette?

– Det er utleier som har plikt til å holde lokalet og eiendommen ved like, både innvendig og utvendig. Men leietaker har også vedlikeholdsansvar. Dette har leietaker ansvar for etter husleieloven:

«Er ikke annet avtalt, plikter leieren å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen.  Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr.  Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt.»

Dersom leietaker skader leieobjektet som leies eller inventar som tilhører utleier, må leietaker naturligvis erstatte dette. Jeg anbefaler å gå grundig gjennom leieobjektet ved innflytting og dokumentere feil og mangler. Alt som avviker fra hva som er avtalt bør meldes inn til utleier så snart som mulig. Ta gjerne også bilder, for å kunne dokumentere leieobjektet og inventarets stand ved innflytting. Skader eller slitasje som var der da du flyttet inn skal du selvsagt ikke måtte betale for på et senere tidspunkt.

Hva med nødvendig sikkerhetsutstyr og rømningsveier?

– Utleier skal sørge for at nødvendige sikkerhetsregler er fulgt. Jeg anbefaler særlig å sjekke brannsikkerhet. Har leieobjektet rømningsvei, røykvarslere og brannslukkingsutstyr? Om svaret er ja, er det flott. Husk på at du som leietaker har ansvar for å vedlikeholde brannsikkerhetsutstyr. Skift batterier i røykvarslerne, snu på pulverapparater med jevne mellomrom osv.

Vi får innimellom spørsmål fra leietakere som spør om de kan kreve leiereduksjon fordi det mangler rømningsvei. Da spør vi tilbake om de virkelig vil bo der. I slike tilfeller må utleier sørge for at brannvernregelverket overholdes. Leietaker bør ikke ta til takke med en leiereduksjon i slike tilfeller. Det samme gjelder at leieobjektet må være godkjent for beboelse. Dette er utleiers ansvar.

Hvor lenge varer leieforholdet? Hvor lang oppsigelsesfrist er det?

–  Leieforholdet kan være uten tidsbegrensning og kan da sies opp med en oppsigelsesfrist. Oppsigelsesfristen er tre måneder, men kan avtales kortere eller lengre i leiekontrakten.

At oppsigelsesfristen er tre måneder betyr at leiekontrakten fortsetter den måneden du sier opp pluss tre måneder til, med mindre leiekontrakten bestemmer at oppsigelsesfristen skal løpe fra dato til dato, men det er veldig uvanlig. Du trenger ikke å begrunne hvorfor du sier opp en leiekontrakt. Dersom det derimot er utleier som sier opp, må denne kunne vise til en saklig grunn. Saklig grunn kan for eksempel være at utleier skal selge boligen eller bygget der leieobjektet er, eller det kan være at leietaker selv skal bruke leieobjektet.

NB: Utleier trenger ikke saklig grunn enten der utleier har leid ut sin egen bolig ved utleiers midlertidige fravær eller der utleier har leid ut ett rom (ikke kjøkken og bad) med tilgang til utleiers eller annen leietakers lokaler.

Leiekontrakter kan også være tidsbestemte. Det betyr at de løper frem til en avtalt dato for så å opphøre uten oppsigelse. Vanligvis kan tidsbestemte leiekontrakter sies opp innenfor tidsbegrensningen.

Hovedregelen er at leiekontrakter ikke kan være tidsbegrenset til kortere tid enn tre år. Men hvis leieobjektet er en sokkelleilighet eller loftsleilighet i enebolig eller del av tomannsbolig som utleier selv bor i, kan leietiden tidsbegrenses til ett år. Det kan også foreligge annen saklig grunn for å tidsavgrense leiekontrakten ytterligere, men da må det opplyses skriftlig om dette på forhånd, for eksempel at huset skal selges eller totalrenoveres til en bestemt tid.

Men hva med bindingstid på leiekontrakten? Er det tillat? 

– Bindingstid er ikke uvanlig. Det betyr at kontrakten ikke kan avsluttes før etter bindingstiden. For eksempel er bindingstiden 12 måneder. 

Om du skulle få behov for å flytte ut før kontrakten åpner for dette, betyr ikke dette automatisk at du må betale leie resten av bindingstiden, varigheten ved tidsbegrenset kontrakt eller oppsigelsestiden. Utleier har tapsbegrensningsplikt, og det betyr at utleier må forsøke å leie ut leieobjektet så raskt som mulig etter at du har flyttet. Fra det tidspunktet en ny leietaker er på plass, slipper du å betale. Utleier har jo ikke krav på dobbel leie.

Er det spesielle regler ved leie i et kollektiv?

– For det første må man se på om det skal inngås en eller flere leiekontrakter. Her varierer praksis. Det beste fra et leietakerperspektiv er at hver og en har en egen leiekontrakt. Ofte tilbys ikke det som et alternativ fra utleier. Utleier ønsker kanskje en avtale med alle bofellene som leietakere. Da er hver og en såkalt solidarisk ansvarlig for leien og andre plikter i leieforholdet. Det betyr at dersom en ikke betaler, kan utleier holde seg til de andre. Bofellene imellom er imidlertid ansvarlig hver for sin andel, og andelen kan være ulik, for eksempel fordi soverommene har ulik størrelse.

Dersom det for kollektivet inngås kun en avtale og kun en av bofellene står oppført som leietaker, kan det være lurt å ha en avtale mellom bofellene for å sikre denne ene oppførte leietakeren. Det kan særlig være lurt å avtale fordelingen av leien mellom bofellene og når den enkelte skal betale inn på konto for oppført leietaker, for å sikre at leien kan betales ved forfall.

Hva om en bofelle ønsker å flytte ut før de andre i et kollektiv?

– Dette kan være fornuftig å ha regulert i leiekontrakten. Ved tidsbestemte leiekontrakter har leietakerne rett til å fremleie, det vil si finne en annen til å gå inn i leiekontrakten for resten av leietiden. Utleier kan bare nekte å godta fremleietaker om utleier har saklig grunn til det. Men merk at selv om du fremleier er du fremdeles økonomisk ansvarlig etter leiekontrakten. Det betyr i praksis at om ikke fremleietakeren du fant betaler, må du selv betale. Deretter kan du naturligvis forsøke å få pengene tilbake fra fremleietaker.

Husleieloven er studentenes beste venn når det kommer til leie

Hvilket vern har leietaker etter loven?

– Husleieloven har mange ufravikelige regler som skal ivareta leietakeren. At loven er ufravikelig betyr at man ikke kan avtale seg bort fra reglene i en kontrakt. Punkt i kontrakten som er i strid med ufravikelige regler i husleieloven er ugyldige.

Derfor er husleieloven studentenes beste venn når det kommer til leie – den kommer til unnsetning og reparerer ulovlige husleiekontrakter. Derfor er det ikke så farlig om du etter å ha lest denne artikkelen skjønner at (deler av) husleiekontrakten din er ulovlig.

Når bør du ta kontakt med Tekna Privatrett?

– Når det oppstår en konflikt du ikke får løst. Ta da kontakt med Tekna Privatrett. Om du har en konflikt med utleier kan du også velge å sende en klage til Husleietvistutvalget, som tilbyr en enkel og rimelig ordning for tvisteløsning.