Sviktende grunnforhold kan føre til millionsmell. Slik skjermer du deg

Sviktende grunnforhold står bak en rekke skrekkhistorier i byggebransjen. Advokat Andreas Rostveit gir deg sine beste råd, slik at du unngår å havne i statistikken selv

– Bedre kartlegging av grunnforholdene før et prosjekt blir igangsatt, kan bidra til betydelige besparelser. Det finnes det mange eksempler på, sier Andreas Rostveit, partner og advokat fra Advokatfirmaet Haavind.

Rostveit er spesialist innen kontrakts- og entrepriserett og har ledet kurset Sviktende grunnforhold i fem år. Her hjelper han byggherrer, entreprenører og konsulenter med å forstå standardkontrakter.

Målet er å minimere risikoen dersom det oppstår problemer med grunnforholdene. Det er nemlig flere skrekkhistorier fra bransjen: Tidsfrister som ryker, budsjetter som sprekker, kontrakter som blir hevet og bitre søksmål som blir reist fra entreprenør, byggherre og forulempede naboer. 

– Standardkontrakter gir som regel god dekning, men noen ganger er det nødvendig å skreddersy avtalen, ut fra spesielle behov i det konkrete prosjektet, sier han.

– Det som imidlertid er helt sentralt, er at de som skal forvalte kontrakten forstår den. Partene bør være klare over at de handlinger de foretar seg – eller ikke foretar seg – kan få stor betydning dersom det oppstår en konflikt i etterkant.

Forstå begrensningene i standardkontraktene slik at du unngår å miste rettighetene som påvirker økonomien og fremdriften i prosjektene. Les mer om kurset her.

– Prosjekter kommer skjevt ut

Før sommeren ble det kjent at Nye Jordal Amfi, hockeystadionen under oppbygging i Oslo, kan bli enda et år forsinket. Årsaken? Store utfordringer knyttet til vanskelige grunnforhold.

Byggingen er langt fra over ennå, men budsjettet står allerede i fare for å sprekke med godt over 100 millioner kroner. Prosjektet som skulle ta 18 måneder, kan nå ta 42. Entreprenør mener at det er problemer med grunnforholdene som ikke ble avdekket av Oslo kommunes forprosjekt.

På generelt grunnlag forteller Rostveit at det er flere fallgruver man kan havne i, dersom det oppstår problemer med grunnen. 

– Da er det fort gjort at prosjekter kommer skjevt ut og at problemene baller på seg.

Advokatens fire råd

Rostveit kommer derfor med fire klare råd til aktørene i bransjen.

1. Gjør grundige undersøkelser

Mange problemer kan unngås dersom man gjennomfører grundige geologiske og geotekniske undersøkelser.

– Ikke spar penger på grunnundersøkelser. Den kostnaden er erfaringsmessig lav og er en god forsikring mot senere problemer. Dette gjelder eksempelvis i sentrumsnære strøk, der man også er eksponert for erstatningskrav fra eierne av nabobyggene. 

– I slike prosjekter er det også viktig å registrere tilstanden til nabobebyggelsen, slik at man vet hvilke skader som finnes på byggene før prosjektstart. Det har vært flere saker der naboer har reist krav på flere titalls millioner fordi det har påstått at byggearbeidet resulterte i skader på deres bygg.

2. Unngå å gi mangelfull informasjon

Selv om byggherren har gitt riktig informasjon til entreprenøren, må byggherre også være klar over at de ikke nødvendigvis er fri for ansvar av den grunn. Hvis informasjonen er mangelfull eller misvisende, kan entreprenøren være i posisjon til å fremme et krav.

– Si at byggherren gjør sporadiske boringer, som viser leire i grunnen. Denne informasjonen gir byggherren så til entreprenør. Når entreprenøren begynner å bygge, blir det imidlertid klart at det er mye fjell mellom borpunktene. Selv om informasjonen som byggherren ga isolert sett var korrekt, kan den være misvisende ettersom byggherren ikke har vist til at det var fjell i grunnen, forklarer Rostveit.

3. Gi realistiske tidsplaner

Et annet potensielt problem, er tidspresset som partene har. 

– Som regel gis entreprenørene tilstrekkelig tid til å kalkulere prosjekter. I en del tilfeller ser vi imidlertid at det svikter på dette punktet. Byggherrer må ha med seg at det er sentralt for å unngå senere problemer, at entreprenørene regner riktig. Hvis det er et krevende prosjekt, bør byggherren sørge for at entreprenøren har tilstrekkelig tid til å kalkulere prosjektet, og til å sette seg inn i utfordringene på en skikkelig måte. 

4. Ikke undervurder risikoen

For entreprenøren er det viktig å ikke undervurdere risikoen i prosjektet. Det kan skape en saftig budsjettsmell.

– Står det i konkurransegrunnlaget at prosjektet er krevende, kanskje også meget krevende, må entreprenøren ta høyde for det i sin kalkulasjon. I motsatt fall kan prosjektet bli meget vanskelig.

– Kan få seg en skikkelig vekker 

Deltagerne til kurset Sviktende grunnforhold kommer fra store statlige byggherrer, kommuner og entreprenørselskaper i alle størrelser. Som regel er det representanter fra de store aktørene på hvert kurs. 

Rostveit tror at det er nyttig for kursdeltagerne å møtes på en arena hvor aktører fra «begge sider» i bransjen er tilstede, og høre erfaringer fra disse. 

– Mange av deltagerne er godt oppdatert på regelverket, selv om kompetansen varierer. Det er imidlertid gøy å se at samtlige går ut av kurset med høyere kompetanse enn når kurset startet. Gjennom kurset dukker det opp nyanser som de fleste ikke var klar over. Andre får seg noen skikkelige vekkere underveis. Det skyldes nok ikke manglene interesse eller sløvhet, men at jus ikke er deres spesialområde, sier advokaten og legger til:

– Det er også gøy å se at aktørene viser forståelse for «den andre siden» i diskusjonene vi har på kurset, avslutter advokaten. 

Kurset Sviktende grunnforhold bruker en rekke praktiske eksempler som vil hjelpe deg å forstå regelverket slik at du kan ivareta dine rettigheter og interesser på en bedre måte. Du vil bli tryggere både i utforming av kontrakt og oppfølging av krav under byggeprosessen. Les mer her!

Publisert: 8. august 2018